یادداشت
تعداد بازدید : 14
نگاهی به ضرورت های تعادلبخشی در بازار مسکن با هدف ارتقای اقتصاد خانواده
نویسنده : فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوهسازان کشور
مسکن به عنوان یکی از کالاهای مهم اقتصادی در جامعه ما شناخته می شود که رابطه ای تنگاتنگ و گسترده با بخش های اقتصادی کشور دارد؛ عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها از دو بخش عرضه و تقاضا تاثیر می پذیرد اما پاره ای نوسانات و بی ثباتی ها در عرصه های مختلف اقتصادی، تاثیرات خود را بر این حوزه نشان می دهند.
با وجود ظرفیتسازی هایی که در سال های گذشته در این عرصه صورت گرفت اما همچنان در کشور ما مسئله مسکن یکی از دغدغه های جدی مردم به شمار می آید. برآوردها نشان می دهد سهم بزرگی از درآمد خانوارها صرف تامین مسکن به اشکال مختلف می شود.
اما تورم ایجاد شده در نرخ مسکن و رشد اجاره بها در کلان شهرها باعث شده تا اقشار فرودست جامعه توان تامین این نیاز اساسی را از دست بدهند و بحران مسکن رو به فزونی بگذارد.
هم اکنون نیز با توجه به تحولات اخیر در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن و ناپایداری قیمتها، موضوع تعادلبخشی به بازار مسکن مورد تاکید مسئولان قرار گرفته است. موضوعی که تا راهکارهای عملیاتی و موثر برای آن پیش بینی نشود، در حد یک تاکید باقی خواهد ماند.
اما به باور کارشناسان امر، یکی از راهبردهای اصولی که می توان با استمداد از آن از وضعیت کنونی خارج شد، افزایش عرضه مسکن توسط دولت است. این راهبرد، می تواند نقش به سزایی در کاهش معضل مسکن ایفا کند.
اما تاثیرگذاری این بحث زمانی خود را نشان می دهد که تقاضاهای موجود در بازار مسکن که به قصد سوداگری صورت پذیرفته، مهار شود.
هم اکنون عوامل متعددی بر قیمت تمام شده مسکن تاثیرگذار هستند که شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی، نرخ دستمزد نیروی انسانی ساختمانی و عوارض شهرداری و هزینه های دستگاه های خدمات رسان همچون سازمان امور مالیاتی، شهرداری ها، بیمه تامین اجتماعی و سازمان نظام مهندسی ساختمان است. البته قیمت مسکن از عوامل ثانویه دیگری نیز تاثیر می پذیرد که در این خصوص می توان به موضوعاتی چون مهاجرت، تسهیلات بانکی، سرمایه گذاری، انباشت سرمایه، محدودیت های رشد فیزیکی شهر و افزایش جمعیت و برقراری نظام سوداگری مسکن و... اشاره کرد. از سویی بخش قابل تاملی از قیمت تمام شده مسکن ارتباط مستقیم با هزینه زمین دارد، در حقیقت زمین به عنوان مهم ترین نهاده تولید مسکن در شهرهای بزرگ سهم بالایی از قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص می دهد. اشباع بافت های محلات شهری، باعث شده تا زمین به سختی تامین شود و بهای آن به شدت افزایش یابد.
صنعت ساختمان پنج سال تمام (تا پاییز سال گذشته) در رکود به سر می برد و پس از گذشت این مدت، بازار مسکن رونق نسبی را تجربه کرد. البته منظور از رونق در بازار مسکن، بیشتر رونق در بازار معاملاتی مسکن است نه رونق در تولید مسکن. با این حال افزایش قیمت مسکن دلایل متعددی دارد، چنان که مسکن یک کالای تولیدی است که در پنج سال گذشته تورم بر آن اثرگذار بوده و افزایش قیمت به طور سالیانه در آن تاثیر داشته است. این انباشت تورم پنج ساله خود را در نیمه دوم سال گذشته نشان داد.
به عبارتی واضح تر مجموع تورم های سال های 92تا 96 خود را در شش ماهه دوم سال نشان دادند که این مسئله موید یک سیر طبیعی است. علاوه بر این که در این مدت هزینه های بخش ساختمان به شدت افزایش یافت. در مجموع بخشی از افزایش قیمت مسکن به نوسانات نرخ ارز، دلار و طلا باز می گردد، چرا که بازارهای مذکور همچون یک زنجیره به شدت از هم تاثیر می پذیرند. حال اگر رونق و تحرک بازار مسکن را در تولید مسکن ببینیم ، تحولات خوبی رقم خواهد خورد. به نظر با بهبود فضای کسب و کار می توان رونق مذکور را محقق کرد.
از این رو باید قوانین متعددی همچون قانون پیش فروش ساختمان، قانون بیمه تامین اجتماعی کارگران ساختمان، قانون نظام مهندسی، قانون مالیات های مستقیم که حوزه تولید مسکن را تحت الشعاع قرار داده و... هر چه سریع تر اصلاح شوند.
از سویی به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه و تقارن نداشتن اطلاعاتی در بخش مسکن، جزء قابلتوجهی از ساختوسازهای کشور با ظرفیت تقاضا تطابق ندارد. از این رو برای تقویت ساختوسازهای متناسب با الگوی تقاضا، ضروری است سیاستهای حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی دنبال شود و این بازار سامان بگیرد.
در پایان باید گفت، با توجه به نقش تعیینکننده مسکن در بودجه خانوار، شکی نیست که تغییر قیمت آن بر کیفیت زندگی عموم مردم تأثیر بارزی دارد.
هم اکنون فقدان منابع کافی، ضعف مدیریتی و اقتصادی، نداشتن برنامه ریزی کلان و راهبردی و نبود تعادل در زمینه عرضه و تقاضای مسکن، در کنار مباحث دیگری همچون افزایش شتاب زده جمعیت شهرنشین، موضوع مسکن را به یک دغدغه تبدیل کرده است. به همین منظور باید زیرساخت ها و ظرفیت هایی در جهت تحریک تقاضا و عرضه و حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهتدهی به کمکهای دولت، اتخاذ شود.